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Avenant au bail : dans quels cas l’utiliser ?

L'avenant est juridiquement une convention visant à modifier un contrat antérieur. S'agissant de l'avenant au bail locatif, il est une convention additionnelle qui s'ajoute au contrat d'origine et permet de compléter et modifier les conditions prévues initialement par le bail. Il est souvent utilisé lors d'un changement de colocataire afin de changer le nom des parties. L'avenant au bail a la particularité d'éviter l'établissement d'un nouveau contrat. Pour se prémunir de toutes incompréhensions, il est important avant de signer un avenant au bail de déterminer les différents cas de son applicabilité.

Quels sont les différents cas d'avenant au bail ?

Les clauses d’une location sont susceptibles d’évoluer au cours du bail. Un avenant est une actualisation concertée du bail de location entre les différentes parties. Il peut être utilisé pour revoir les termes du loyer, autoriser la sous-location, ou même changer la destination des locaux.

L’avenant au bail pour hausse de loyer

L'augmentation du loyer doit être établie par un avenant au contrat d’origine. La hausse du loyer de location se matérialise soit par une révision, une augmentation ou encore par une majoration.

Le type d'augmentation de loyer le plus fréquent est la majoration. Elle fait suite souvent aux travaux d’amélioration qui sont réalisés par le propriétaire dans le logement. La révision doit impérativement être prévue dans le bail et est appliquée en fonction de l’indice de référence des loyers. L’avenant au bail pour augmentation du loyer peut intervenir aussi en cas de renouvellement du contrat.

La procédure d'augmentation du loyer doit suivre les étapes suivantes :

  • La détermination par le propriétaire des détails des travaux envisagés
  • L'accord des différentes parties sur les nouvelles conditions financières ;
  • La rédaction de l’avenant au bail de location avant le démarrage des travaux avec les nouvelles conditions financières ainsi que leur date d’entrée en vigueur.

L’avenant au bail de colocation

La colocation avec un bail collectif entraîne une responsabilité partagée des colocataires. Le départ d'un des colocataires ne met pas fin au bail de location. Et ce dernier doit envoyer un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Un avenant au bail de colocation est établi alors que lorsqu'un colocataire succède à un autre en tenant compte de cette modification.

Le nouveau colocataire devient à son tour solidaire des autres colocataires en place pour le paiement du loyer et des charges à compter de la date de son arrivée. Ainsi, l'intégralité des conditions du bail initial s'appliquer au nouveau colocataire.

La signature des différentes parties prenantes (le locataire sortant, le bailleur et les locataires restants) permet d'acter définitivement l’avenant.

L’avenant au bail commercial

Le plus souvent, l’avenant au bail commercial sert à appliquer le droit au renouvellement du contrat pour le locataire, prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

L’avenant au bail commercial a souvent pour objectif de modifier un contrat pour le locataire, en l'occurrence le contrat de bail commercial. Il est prévu par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Par ailleurs, la loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les règles de renouvellement du bail commercial :

  • Les loyers commerciaux et les loyers des activités tertiaires qui succèdent à l’indice de révision du loyer
  • La détermination des charges de chaque partie prenante et sa mise à disposition du tableau annuel récapitulatif pour le locataire de la part du bailleur
  • Le droit de préemption sur le local pour locataire.

L'avenant bail aux modifications des charges

Le contrat de bail de location ne peut être modifié, et même la modification des charges de location exige un avenant au bail. Il est rédigé et signé par le(s) locataire(s) et par le bailleur. Les différentes étapes de la procédure doivent être détaillées comme pour le cas d'une augmentation de loyer pour que le contrat de bail soit valable.

Donc, les charges ne sont pas directement mises sur le compte du locataire même si l'avenant peut prévoir expressément ceux récupérables.

Les charges ainsi récupérables sur le locataire sont ceux en contrepartie de services rendus dans le cadre de la location liées aux dépenses d’entretien courant et de petites réparations ou en rapport avec des impositions de services profitant directement au cadre de la location.

L'avenant au bail peut aussi être utilisé dans des situations de changement de la date de paiement du loyer ; d’ajout d’un locataire dans une location qui devient une colocation de séparation conjugale, etc.

Les cas où l’avenant au bail n’est pas nécessaire

Dans certains cas, l'avenant au bail n’est pas nécessaire. Il s’agit notamment :

  • du départ non remplacé de l’un des colocataires : avec le locataire partant se doit de continuer à supporter les charges avec les autres colocataires au moins jusqu’à 6 mois après la date son départ ou au moment de son remplacement (Loi ALUR) ;

  • du changement de propriétaire (vente) : avec le contrat qui est transféré de manière automatique au nouveau bailleur. Ce dernier doit cependant transmettre à son locataire son nom et son adresse ;

  • du changement de locataire : qui équivaut à la fin du contrat. L'avenant pour changement de locataire n'est envisageable qu'avec un contrat de colocation ;

  • du bail professionnel : qui s'applique fréquemment aux professions libérales. Un avenant est signé dans un bail professionnel qu'avec l'accord des parties prenantes.

Pour éviter les litiges, il est indiqué au moment de signer un bail de se référer à la législation en la matière.