Si vous êtes le propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, il est impératif de prévoir certaines obligations. Il s’agit essentiellement de celles qui sont liées à la paperasse (les questions administratives). Puisque ces préalables sont connus à l’avance, il est facile de s’y préparer et donc d’y allouer un budget conséquent. Cependant, il y a dans ce processus ce qu’on appelle les imprévus et ils peuvent être assez coûteux. Cet article vous présente quelques incidents non prévisibles en tant avec leur coût dans une location.

Qu’appelle-t-on « imprévus » dans le cadre de la location d’un bien immobilier ?

Que le bien à mettre en bail soit neuf ou pas, la loi de 1989 en son article 6 prévoit une obligation stricte de décence et de salubrité pour ce dernier. Pour s’y conformer, chaque année, il y a des tâches prévisibles qui incombent à la responsabilité du propriétaire bailleur. On peut citer :

  • la déclaration d’impôt,
  • l’indexation des loyers,
  • la régularisation des charges,
  • ainsi que les appels et les quittances des loyers.

Il est donc utile de les faire figurer au budget annuel lié à la location. Cependant, il y a des cas exceptionnels qui surviennent sans qu’on s’y attende. Ce sont les aléas sur lesquels on n’a pas un véritable contrôle. C’est le cas par exemple des dégâts causés par les eaux, une défaillance au niveau du système d’aération, un volet ou une serrure en mauvais état qu’il faut remplacer. Ces situations altèrent à la qualité du logement. Il faut donc les résoudre avant la mise en location pour se conformer aux dispositions réglementaires.

On peut citer comme imprévus liés aux incidents, les travaux de plomberie ou de chauffage. Ils sont fréquents et surviennent au moins une fois l’an en moyenne. Parallèlement, il y a l’électroménager et l’aménagement qui peuvent également nécessiter des travaux. La périodicité à ce niveau est biennale (tous les deux ans). Toujours dans la catégorie des imprévus, les dégâts liés aux eaux surviennent en moyenne, tous les deux ans et demi.

L’électricité, la serrurerie et l’huisserie sont également des problèmes qui peuvent s’inscrire dans la catégorie des imprévus. En règle générale, tous les 3 ou 5 ans, il doit forcément y avoir des coûts à engager dans ces secteurs. C’est aussi le cas en ce qui concerne les aléas qui causent l’humidité dans le logement, ceux qui en perturbent l’aération ou la VMC. Il y a parmi ces dépenses imprévues, celles qui ont rapport avec l’administration.

Par ailleurs, il faut bien préciser que les risques de la survenue de ces cas d’imprévus seraient amoindris pour un bien immobilier construit récemment ou qui est bien entretenu.

Combien coûtent les imprévus liés à la location de biens immobiliers ?

Il n’y a pas un montant fixe à prévoir pour les imprévus locatifs. La raison est toute simple : ils viennent de façon aléatoire et à des fréquences diversifiées. Toutefois, il est possible de se situer dans une certaine marge et surtout d’en évaluer le coût suivant cette marge prévisionnelle.

De l’analyse des situations similaires et des sondages réalisés, on peut estimer qu’un propriétaire dépensera annuellement, en moyenne 240 euros pour faire face aux imprévus. Ce budget prévisionnel est obtenu avec la prise en compte des détails suivants.

  • Les travaux de plomberie et de chauffage : 40 % du budget soit 96 euros TTC.
  • Les travaux d’aération ou d’humidité : 17 % du budget (40,8 euros TTC).
  • Les autres incidents : entre 3 % et 8 % du budget (entre 7,2 euros TTC et 19,2 euros).

Il faut remarquer à l’analyse de ces chiffres que les travaux d’aération et d’humidité absorbent une part importante du budget des imprévus. Pourtant, ils ne sont pas vraiment nombreux. D’un autre côté, la plomberie et le chauffage figurent parmi les impératifs que le propriétaire bailleur doit prendre en compte avec la dernière rigueur.

Ce budget prévisionnel des imprévus vient se greffer aux dépenses obligatoires, c’est-à-dire, celles qui sont liées au paiement des charges de copropriété, au coût du crédit, ou aux impôts sur les revenus fonciers. Avec tout cela, le budget sera assez lourd.

Cependant, ce qui peut rassurer face à ces investissements, c’est le retour qu’ils donnent. Pour s’en tenir à l’analyse de l’Observatoire des Inégalités, les bénéfices annuels nets d’un bailleur sont estimés à 3 398 euros. Avant de dégager cette marge de bénéfice, il est soustrait bien évidemment des recettes, les charges obligatoires et les dépenses imprévues.

En conclusion

Il est vrai que les coûts liés aux imprévus d’une location sont importants. Cependant, en considérant la marge de bénéfice qui y fera suite, on peut classer ces dépenses parmi les investissements productifs d’intérêt. Mieux, il est donc bel et bien possible de faire une prévision pour les imprévus en dégageant une marge sur quelques années au besoin. Le propriétaire-bailleur peut donc évoluer plus sereinement face à la survenue de ces risques lorsqu’il a déjà prévu un budget à cet effet.