D'après le Lexique juridique et fiscal macronique notarial, le dépôt de garantie représente la somme versée par une partie débitrice d'une obligation personnelle à exécution successive (bail, contrat de réservation) pour garantir l'exécution de son engagement. Il est plus courant de retrouver cette pratique (à ne surtout pas confondre à la caution) dans les contrats de bail. Il a vocation à assurer les obligations locatives au cas où celles-ci ne seraient pas assurées par le locataire. Si le versement du dépôt de garantie ne pose généralement aucun problème, la restitution quant à elle est souvent source de conflit entre les cocontractants. De ce conflit naît un éventail de voies de recours.

Le dépôt de garantie

Principe

Lors d'une prise de location, le montant de la garantie à verser par le locataire au propriétaire est généralement l'équivalent d'un mois de loyer. Il a un but purement préventif quant aux risques d'inobservation de certains engagements inhérents à la location du bien.

La somme déposée à titre de garantie est normalement récupérable dans un délai maximum de deux mois à partir de la fin du contrat. À la remise des clés, le propriétaire fait un état des lieux de sortie sur la base duquel il prélève les frais nécessaires aux réparations éventuelles. À la suite de quoi, il remet au locataire toute ou partie de la somme par lui verser à titre de dépôt de garantie. Il convient de souligner qu'aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé à un locataire qui paie d'avance sur une période supérieure à deux mois.

Le versement du dépôt de garantie

Le versement du dépôt de garantie par le locataire intervient au plus tard au moment de la remise des clés par le propriétaire (ce qui marque définitivement l'accord). Ce versement obéit à plusieurs modalités :

​​​​​​​​​​​- l'auteur du versement : le dépôt de garantie peut être versé par le locataire ou par un tiers lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer son dépôt de garantie.

​​​​​- Le montant : Il est limité à un mois de loyer hors charges pour une location nue et peut aller jusqu'à deux mois pour une location meublée.

​​​​​​- La preuve : le montant doit inéluctablement être mentionné dans le contrat. En cas de versement en espèces, le locataire doit réclamer et conserver un reçu dressé par le propriétaire.

Ensuite est établi un état des lieux d'entrée qui s'avérera utile par la suite, notamment au moment de la restitution du dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie au locataire

Qu'il s'agisse des règles ou des délais, la restitution du dépôt de garantie s'effectue suivant une procédure bien définie. À l’issue de cette procédure, le locataire peut identifier le propriétaire véreux et lui opposer des voies de recours.

La procédure de restitution du dépôt de garantie

En fonction de la présence ou non de dégâts causés sur le bien loué, la restitution du dépôt de garantie doit s'effectuer dans un délai de :

  • un mois après la remise des clés par le locataire, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
  • deux mois après la remise des clés par le locataire, si de l'état des lieux de sortie ressortent des dégradations subséquentes à la mauvaise tenue des lieux.

La restitution du dépôt de garantie est manifestement subordonnée à l'état des lieux (entrée et sortie). En effet, ce n'est qu'au bout de la comparaison des deux états des lieux que seront déduites par le propriétaire toutes les sommes nécessaires pour des éventuelles réparations. Qu'il s'agisse des charges locatives, des travaux de réparation ou des impôts à la charge du locataire, toutes ces dépenses doivent être couvertes par le dépôt de garantie. À charge pour le propriétaire d'en apporter la preuve (factures). Si passés ces procédures et délais, le propriétaire n'a toujours pas restitué le dépôt de garantie, il s'expose logiquement à plusieurs voies de recours.

Les recours en cas de non-restitution du dépôt de garantie

Si le propriétaire n'a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai expressément prévu par la loi, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception de restituer le dépôt de garantie.

Il peut arriver et c'est très souvent le cas que le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie parce qu'il ne reconnaît pas la conformité des états des lieux. Le locataire peut donc saisir la commission départementale de conciliation auprès de la préfecture dont dépend le bien loué pour une dernière tentative de conciliation.

Si le propriétaire ne procède toujours pas à la restitution des sommes après cet ultime appel à conciliation, le locataire peut donc saisir les tribunaux compétents afin d'obtenir un jugement d'injonction de payer. Juge de proximité lorsque les sommes sont inférieures ou égales à 4 000 euros. Le tribunal d'instance lorsque la somme réclamée est supérieure à 4 000 euros.