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Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, alors vous savez que fixer le montant du loyer n’est pas une tâche aisée. C’est pourtant l’un des paramètres les plus importants dont dépend la rentabilité de votre investissement. Quels sont les critères dont vous devriez tenir compte pour fixer un montant de loyer aussi juste pour vous, vos futurs locataires et la loi ? Cet article en parle.
Les règles générales de la fixation du montant d’un loyer
De façon générale, la fixation du montant du loyer d’une location repose sur un certain nombre de paramètres. Il s’agit essentiellement de : la zone géographique, la surface habitable, les prestations intérieures, les prestations extérieures et le niveau de performance énergétique.
La situation géographique
La localisation de votre location est le premier paramètre qui influencera sa valeur sur le marché immobilier. De façon schématique, soit votre bien locatif se trouve en zone tendue, soit il se situe en dehors. Les zones tendues sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe une disparité entre l’offre et la demande de logements. Pour ces zones, la fixation du montant du loyer est encadrée par la loi Élan du 23 novembre 2018.
L’application de cette loi repose sur la base de loyers de références fixés chaque année par le préfet en fonction des constatations de l’observatoire local des loyers pour des biens ayant des caractéristiques similaires. Le loyer demandé par un propriétaire pour un type de bien doit donc être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % au maximum et le loyer de référence minoré de 30 % au minimum.
À ce jour, l’encadrement des loyers concerne au total 1149 villes situées dans les 28 agglomérations de métropole. Il concerne particulièrement les locations nues ou meublées utilisées à titre d’habitation principale ou mixte. Son application ne concerne que les nouveaux baux et les renouvellements de baux. Par contre, les baux en cours au moment de sa mise en place ni les logements loués pour la toute première fois ne sont pas pris en compte.
La surface habitable
Même si les bailleurs sont libres de fixer le loyer comme ils l’entendent lorsque les logements sont loués pour la première fois, il convient de notifier qu’il existe dans certaines communes de la zone tendue, un dispositif d’encadrement des loyers au mètre carré de la surface habitable. Le montant mensuel du loyer est alors calculé en faisant le produit du nombre de mètres carrés habitables et du montant de référence pour 1m²/mois pour ce type de logement.
Les prestations intérieures et extérieures
Elles correspondent aux différents atouts ou commodités que possède votre bien immobilier. Il s’agit de : l’état de la façade, la structure, le fait que votre bien soit meublé, la présence d’un ascenseur, d’un interphone, d’un balcon, d’un jardin ou d’un aménagement extérieur, etc. Toutes ces caractéristiques démarquent votre bien de ceux de la même catégorie et augmentent de ce fait sa valeur locative.
Le niveau de performance énergétique
Il s’agit d’un critère qui devient de plus en plus important pour les locataires. Les logements sont en effet classés en fonction de leur niveau de performance énergétique compris entre A et G. Les logements appartenant aux classes F et G sont ceux les plus défavorisés.
Les autres éléments que vous devriez prendre en compte
Le but de tout investissement locatif, c’est de s’assurer un bon retour sur investissement. Cependant, vous ne pourrez jamais atteindre cet objectif en vous focalisant uniquement sur l’argent. Au-delà des théories énoncées plus haut, ce qui déterminera votre rentabilité, c’est votre aptitude à suivre la dynamique du marché. Voici donc ce que vous devriez toujours garder à l’esprit.
L’objectif principal, c’est de LOUER !
Si vous ne l’aviez pas encore compris, c’est le moment de l’intégrer une bonne fois pour toutes. Il vaut mieux louer, même à bas prix, que ne pas du tout louer. En effet, ce qui vous mettra sur la paille, ce sont les congés locatifs. N’essayez donc pas de louer au-dessus des prix du marché. Cherchez toujours le juste milieu en tenant compte des offres de vos principaux concurrents, car le meilleur loyer n’est pas forcément le plus élevé.
En somme, plusieurs critères permettent de définir le montant du loyer d’un bien locatif. Si la loi a prévu plusieurs dispositifs dans le but de vous aider à fixer un montant aussi juste que possible, ce que vous ne devriez jamais négliger, c’est bien la loi du marché.
