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L’immobilier est le premier investissement auquel aspirent la majorité des Français. Cependant, les montants d’entrée sont généralement élevés, le risque de vacance locative rend les revenus peu stables, et de nombreux imprévus peuvent survenir lors de la location d’un bien. Pour réduire ces risques, des Sociétés Civiles de Placement Immobilier acquièrent différents biens afin de mutualiser les risques, gèrent les locations et sont financées par des investisseurs qui peuvent acheter des parts de la sociétés, qui coûtent habituellement entre 100 et 1000 € la part.
Les différents types de SCPI
Néanmoins, de la même manière qu’un investissement immobilier peut avoir différents objectifs, on distingue trois classes de SCPI distinctes. Les différentes SCPI peuvent ainsi intégrer un projet global pour placer son argent de façon diversifiée.
SCPI de valeur
Les SCPI de valeur investissent dans des biens qui sont amenés à être valorisés dans le temps. Soit par une acquisition en démembrement, soit par un investissement dans une zone à fort potentiel de valorisation.
Ces SCPI ne versent pas de dividendes, le but pour l’investisseur est d’obtenir une plus-value à moyen ou long terme (7 à 8 ans minimum).
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont les plus communes, elles ont pour but de verser le plus de dividendes possible chaque trimestre. Pour cela, la société investit dans des biens qui seront loués, la société perçoit alors les loyers et reverse les bénéfices aux investisseurs, après avoir déduit ses frais de gestion.
Chaque SCPI annonce dès sa création un certain schéma d’investissement, définissant les types de biens qu’elle achètera (bureaux, locaux, habitations, autres…) et leur zone géographique (Île-de-France, grandes villes de provinces, France, Europe, étranger… ).
SCPI fiscales
De la même manière qu’un investisseur peut avoir un avantage fiscal suite à un investissement locatif respectant certains dispositifs (Pinel, Denormandie, déficit foncier…), les SCPI fiscales vont investir selon ces mêmes dispositifs, afin de déduire des revenus imposables des investisseurs une part de l’investissement ou des dividendes.
Les différents modes de détention
Les SCPI étant des parts de sociétés, plusieurs modes de détention sont possibles.
L’acquisition directe
Les parts de SCPI peuvent s’acheter directement. Elles sont conservées par la société de gestion, et l’investisseur perçoit les éventuels dividendes. Les parts peuvent être cédées à tout moment dès qu’un acquéreur se présente ou que la SCPI les rachète.
L’acquisition via un contrat d’assurance vie
Les parts de SCPI peuvent également être détenues via un contrat d’assurance vie. Dans ce cas-là, l’investisseur ne peut acheter que les SCPI listées parmi les OPCVM éligibles au contrat. Les éventuels dividendes perçus restent à l’intérieur du contrat, soit sur le fonds euros, soit réinvestis sur la même SCPI. La revente des parts peut être plus rapide, car c’est l’assureur qui se porte acquéreur.
Des frais spécifiques peuvent s’appliquer, selon les conditions tarifaires du contrat d’assurance vie. Les frais d’entrée, de gestion et de sortie sont définis par les établissements bancaires. Ces frais sont différents des conditions tarifaires du compte bancaire, qui concernent principalement les moyens de paiement et commissions d’intervention.
L’acquisition en nue-propriété
Il est également possible d’acquérir seulement la nue-propriété de parts de SCPI : l’investisseur paye un prix de la part réduit, tandis que le complément (l’usufruit) est acquis par quelqu’un d’autre. Pendant la durée du démembrement, définie à l’avance, l’investisseur ne perçoit rien, par contre, à échéance du démembrement, il recouvre la pleine propriété des parts, générant ainsi une plus-value. Dès lors, l’investisseur perçoit les dividendes correspondant à la totalité des parts.
Ceci permet d’avoir à la fois une plus-value et une plus grande rentabilité, en contrepartie d’un blocage des fonds pendant un certain temps. C’est un investissement apprécié pour générer une rente plus élevée lors de la retraite, ou encore en donation à des descendants, pour qu’ils reçoivent la pleine propriété à un âge défini.
Certaines SCPI organisent elles-mêmes un marché en démembrement, tandis que pour d’autres, il sera judicieux de passer par un conseiller financier qui pourra mettre en contact deux investisseurs intéressés par la nue-propriété pour l’un et par l’usufruit pour l’autre.
