Vous emménagez le 12 du mois ou vous quittez les lieux le 10 ? Dans un bail d’habitation, la prise d’effet ou la fin du contrat tombe rarement un premier du mois. Pour éviter tout litige entre propriétaire et locataire, le loyer de ce mois incomplet s’ajuste au temps d’occupation réel. Voici comment faire le calcul, avec trois méthodes, des exemples chiffrés et les points à écrire dans le bail.
Le principe du prorata de loyer
Lorsque le bail commence ou prend fin en cours de mois, le locataire ne paie pas une mensualité entière. Le principe est la facturation au prorata temporis : il ne règle que les jours où le logement est à sa disposition.
Dans la pratique, la base de calcul est le loyer charges comprises, c’est-à-dire le loyer principal et les provisions pour charges réunis. Un mois complet d’occupation correspond toujours à l’échéance mensuelle prévue au bail, quelle que soit la méthode utilisée pour un mois incomplet.
Pour éviter les calculs à la main, notre calculateur de prorata de loyer compare les trois méthodes ci-dessous.
Les trois méthodes de calcul du prorata de loyer
Nous n’avons trouvé aucun texte qui impose une formule unique. Trois méthodes sont couramment utilisées :
- Les jours réels du mois : jours occupés ÷ nombre de jours du mois × loyer mensuel charges comprises. Un mois de 31 jours se divise par 31, février par 28 ou 29.
- Le mois de 30 jours : jours occupés ÷ 30 × loyer mensuel charges comprises. Cette méthode, héritée des usages comptables et bancaires, compte chaque mois pour 30 jours.
- La base annuelle : jours occupés × 12 ÷ 365 (ou 366 les années bissextiles) × loyer mensuel charges comprises. Elle lisse l’écart entre les mois courts et les mois longs.
Sur un mois de 30 jours (avril, juin, septembre, novembre), les jours réels et le mois de 30 jours donnent le même montant. L’écart apparaît sur les mois de 28, 29 et 31 jours.
Exemple à l’entrée : emménagement le 12 décembre
Prenons un appartement loué 750 € hors charges, avec 50 € de provision pour charges, soit 800 € charges comprises. Le locataire reçoit les clés le 12 décembre. Dans cet exemple, le jour d’entrée compte comme un jour d’occupation : décembre comptant 31 jours, l’occupation court du 12 au 31 inclus, soit 20 jours (31 – 12 + 1 = 20).
| Méthode | Formule | Montant dû |
|---|---|---|
| Jours réels du mois (31 jours) | (20 ÷ 31) × 800 € | 516,13 € |
| Mois de 30 jours | (20 ÷ 30) × 800 € | 533,33 € |
| Base annuelle (365 jours) | (20 × 12 ÷ 365) × 800 € | 526,03 € |
L’écart entre la méthode la moins chère (jours réels) et la plus chère (mois de 30 jours) est ici de 17,20 €. Il reste modeste, mais il augmente avec le loyer, d’où l’intérêt de fixer la méthode dans le bail.
Exemple au départ : sortie le 10 décembre
Prenons le scénario inverse, avec le même loyer de 800 € charges comprises. Le locataire quitte le logement le 10 décembre, date à laquelle son préavis prend fin. Il a occupé les lieux du 1er au 10 décembre inclus, soit 10 jours.
| Méthode | Formule | Montant dû |
|---|---|---|
| Jours réels du mois (31 jours) | (10 ÷ 31) × 800 € | 258,06 € |
| Mois de 30 jours | (10 ÷ 30) × 800 € | 266,67 € |
| Base annuelle (365 jours) | (10 × 12 ÷ 365) × 800 € | 263,01 € |
Le constat est le même qu’à l’entrée : sur un mois de 31 jours, la méthode des jours réels donne le montant le plus bas.
Ce que dit la loi sur le calcul du loyer partiel
La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation, n’impose pas de formule de prorata. Nous n’avons trouvé aucun texte qui en fixe une : c’est au bail, ou à l’accord des deux parties, de la choisir.
En revanche, la loi encadre le préavis. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui donne congé reste redevable du loyer et des charges pendant tout le préavis, sauf dans deux cas :
- le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, avec l’accord du bailleur ;
- le congé vient du bailleur : le locataire ne paie alors que le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux.
Concrètement, si un locataire qui a donné congé remet les clés le 10 alors que son préavis court jusqu’au 25, le loyer reste dû jusqu’au 25, sauf si un nouveau locataire a pris possession des lieux entre-temps. Le prorata de départ dépend donc de la fin du préavis, et pas de la date de remise des clés.
Que prévoir dans le bail pour éviter les désaccords ?
- Écrire la méthode retenue : indiquez si le prorata se fait aux jours réels, sur 30 jours ou sur l’année, avec la formule.
- Préciser les jours comptés : dites si le jour d’entrée et le dernier jour d’occupation sont comptés ou non.
- Indiquer la base de calcul : le loyer seul, ou le loyer charges comprises.
- Faire figurer le premier loyer : notez le montant exact du premier versement dans le bail ou sur la première quittance.
Pour rédiger le bail, consultez notre guide du contrat de location d’un appartement vide. À la remise des clés, un état des lieux bien rédigé limite aussi les litiges sur le dépôt de garantie.
Questions fréquentes sur le prorata de loyer
Comment calculer le prorata de loyer avec la méthode des jours réels ?
Divisez le montant mensuel (loyer et charges) par le nombre exact de jours du mois concerné, puis multipliez le résultat par le nombre de jours d’occupation. Pour 20 jours sur un mois de 31 jours et 800 € par mois, le calcul est 800 ÷ 31 × 20, soit 516,13 €.
Le jour de l’état des lieux de sortie est-il compté ?
Cela dépend de ce que prévoit le bail : précisez-le par écrit. Dans nos exemples, le dernier jour d’occupation est compté, mais aucun texte n’impose cette règle.
Faut-il calculer le prorata sur le loyer seul ou charges comprises ?
La base habituelle est le loyer charges comprises, c’est-à-dire le loyer et la provision pour charges. Écrivez-le dans le bail pour que les deux parties appliquent la même base.
Que se passe-t-il si le locataire part avant la fin du préavis ?
Le locataire qui a donné congé reste redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un autre locataire occupe le logement avant, avec l’accord du bailleur. Le prorata de départ s’arrête donc à la fin du préavis, et non à la date du départ anticipé.
Ces repères sont généraux. En cas de désaccord sur un montant, appuyez-vous sur votre bail et, si besoin, sur un conseil juridique.
